Der Immobilienmarkt in Freiburg im Breisgau gehört zu den teuersten bundesweit, mit durchschnittlichen Kaufpreisen von etwa 5.400 Euro pro Quadratmeter. Spitzenlagen wie Herdern und Altstadt verzeichnen Werte oft jenseits der 6.000-Euro-Marke. Eigentümer können mithilfe der Ehegattenschaukel steuerliche Entlastungen realisieren. Dazu wird die vermietete Immobilie zum aktuellen Verkehrswert an den Ehepartner übertragen, wodurch sich eine neue AfA-Berechnungsgrundlage ergibt und laufende steuerpflichtige Überschüsse gemindert werden. Das Grunderwerbsteuergesetz enthält hierfür besonders attraktive Ausnahmeregelungen.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Besondere Lagen Freiburgs erreichen Quadratmeterpreise bis über 6.000 Euro
Aktuelle Statistiken belegen, dass der Quadratmeterpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau im Durchschnitt bei 5.400 Euro liegt. Besonders begehrte Stadtteile wie Herdern und Altstadt erreichen oft über 6.000 Euro pro Quadratmeter. Wer seine Immobilie bereits vor mehr als zehn Jahren gekauft hat, kann durch die erhebliche Wertsteigerung attraktive steuerliche Optimierungen realisieren. Dazu zählen neue Abschreibungsgrundlagen und reduzierte Steuerlasten, was die Rendite langfristig verbessert. Eine sorgfältige Dokumentation stärkt die Rechtssicherheit.
Immobilienübertragung zwischen Ehepartnern führt zu neuem AfA-Bemessungsbetrag und Steuervorteilen
Die Ehegattenschaukel umfasst den Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines Hauses zwischen Ehepartnern zum fairen Marktpreis. Dabei zahlt der erwerbende Ehegatte eigenständig den vereinbarten Kaufpreis, der anschließend als neue Bemessungsgrundlage für die lineare AfA genutzt wird. Durch diesen Schritt steigern sich die jährlichen Abschreibungsmöglichkeiten und damit die Werbungskosten. Die verminderten steuerpflichtigen Einkünfte bewirken eine niedrigere Steuerbelastung über die verbleibende Nutzungsdauer der Immobilie hinweg. Notarielle Beglaubigung und Gutachten stützen die Rechtssicherheit.
Neue Abschreibungsbasis entsteht durch Kaufpreisfestlegung auf exakt aktuellem Marktwert
Ein Verkauf zwischen Ehepartnern bietet die Möglichkeit, eine vermietete Immobilie nach über zehnjähriger Haltedauer zum Verkehrswert zu übertragen. Dabei ist eine vollständige Fremd- oder Eigenfinanzierung erforderlich, da Schenkungen nicht zulässig sind. Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag stellt die Rechtmäßigkeit sicher und ermöglicht die Berücksichtigung wichtiger grunderwerbsteuerlicher Ausnahmen. Anschließend erfolgt die Fortführung des Mietvertrags, und die Bemessungsgrundlage der linearen Abschreibung (AfA) wird auf den neuen Kaufpreis angepasst regelkonform effizient steuerlich vorteilhaft gestaltet.
AfA-Basis angepasst: Paar erzielt 1.050 Euro jährliche Steuerersparnis netto
Ein in Freiburg-Zähringen ansässiges Paar erwarb vor zwölf Jahren eine vermietete Eigentumswohnung für netto 280.000 Euro. Heute wird der Verkehrswert mit 480.000 Euro angenommen, der vereinfachte Gebäudeanteil beträgt 75 Prozent des Gesamtwerts. Bislang konnten jährlich 4.200 Euro über die AfA abgeschrieben werden. Durch die interne Übertragung mittels Ehegattenschaukel erhöht sich die Abschreibungsbasis auf 7.200 Euro. Bei einem Steuersatz von 35 Prozent resultiert daraus eine Steuerersparnis von 1.050 Euro jährlich umgerechnet.
Neutrale Marktwert-Bewertung essenziell für erfolgreiche Ehegattenschaukel-Abschluss beim Finanzamt rechtssicher
Vier Kernkriterien bestimmen die steuerliche Anerkennung einer Ehegattenschaukel: eine ununterbrochene, tatsächliche Vermietung; die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswerts; eine eigenständige und fremdfinanzierte Kaufpreisdeckung; sowie eine klar formulierte notarielle Vertragsurkunde. Zusätzlich empfiehlt sich ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, das von einem amtlich zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde. Eine umfassende Archivierung aller Bewertungsunterlagen, Finanzierungsnachweise und Mietverträge schützt vor späteren Beanstandungen und untermauert die Rechtskonformität gegenüber dem Finanzamt. Dies sorgt für transparente Prüfungsprozesse und langfristige steuerliche Planungssicherheit.
Individuelle steuerliche Beratung für Objektportfolios in Freiburger Wachstumsstadtteilen Betzenhausen
Diese unabhängige Strategie erlaubt es, mehrere vermietete Immobilien im Freiburger Raum, beispielsweise konkret in Betzenhausen, Stühlinger oder Vauban, gleichzeitig zu berücksichtigen. Wesentlich ist hierbei, dass beide Ehegatten entsprechend ihren Anteilen am Gesamtvermögen beteiligt sind, um steuerliche Optimierungseffekte zu erzielen. Die langfristige Vermögensstruktur wird dadurch stabilisiert und zukünftige familiäre Veränderungen werden eingeplant. Eine darauf abgestimmte individuelle und fachkundige Beratung durch einen erfahrenen Steuerberater gewährleistet die rechtssichere und planvoll wirtschaftlich effiziente Umsetzung.
Immobilienbesitzer in dynamischen Märkten wie Freiburg im Breisgau können mithilfe der sogenannten Ehegattenschaukel steuerliche Vorteile realisieren, indem sie die Immobilie zum aktuellen Marktpreis an den Ehepartner veräußern. Dies begründet eine neue Abschreibungsbasis auf den aktuellen Gebäudewert, sodass höhere AfA-Beträge angesetzt werden können. Für eine rechtskonforme Durchführung sind eine fundierte Wertermittlung, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten, eine eigenständige Finanzierung sowie eine ordnungsgemäß beurkundete Vertragsabwicklung zwingend erforderlich. Eine Dokumentation mindert das Risiko steuerlicher Beanstandungen.
