Münchens Wohnimmobilienmarkt entwickelte sich 2025 mit höheren Vertragsabschlüssen positiv weiter. Für jeden Käufer ist die energetische Ausgangslage eines Bestandsobjekts entscheidend. Das umbenannte GModG schafft beim Thema alte Heizkessel neue Freiräume. Eine Austauschpflicht entsteht nicht mehr automatisch nach einer bestimmten Betriebsdauer. Gleichzeitig bleiben Dämmvorschriften für oberste Geschossdecken und Leitungen bestehen unverändert. Die Grundbucheintragung kann bei Sonderfällen maßgebliche Fristen für Erwerber auslösen. Eine technische Prüfung schützt vor ungeplanten Maßnahmen und zusätzlichen Finanzierungslasten.
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Gesetz streicht Verbot alter Konstanttemperaturkessel und fossiler Heizungen
Ein Heizkessel muss nach der geltenden Rechtslage nicht allein deshalb ersetzt werden, weil er älter als dreißig Jahre ist. Die entsprechende Regelung für Konstanttemperaturkessel wurde mit den früheren §§ 71 bis 73 aufgehoben. Gleichzeitig entfällt für neue Heizungen die allgemeine 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien oder unvermeidbare Abwärme. Das frühere Verbot fossiler Heizungen ab 2045 gilt ebenfalls nicht mehr. Weiterhin relevant bleiben allerdings technische Anforderungen, Emissionsgrenzen und die Pflichten aus der 1. BImSchV.
Bestehende Dämmvorgaben betreffen Dächer, Decken und zugängliche Rohrleitungen gleichermaßen
Die bestehenden Nachrüstpflichten des GModG gelten weiterhin für energetisch unzureichende Bauteile und technische Einrichtungen. Eine oberste Geschossdecke muss gedämmt werden, wenn sie keinen ausreichenden Mindestwärmeschutz aufweist und das darüberliegende Dach ebenfalls nicht wirksam gedämmt ist. Darüber hinaus sind frei zugängliche, bislang ungedämmte Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen zu isolieren. Diese Maßnahme reduziert Energieverluste, verbessert die Energieeffizienz und kann den Heizenergiebedarf eines Wohnhauses spürbar verringern und Betriebskosten auf Dauer deutlich senken.
Erfüllungsfrist beginnt weder mit Zahlung noch mit Schlüsselübergabe rechtlich
Entscheidend für die besondere Pflicht des Käufers ist die frühere Nutzung des Gebäudes. Wohnte der Eigentümer am 1. Februar 2002 in einer Wohnung eines Hauses mit maximal zwei Wohnungen, kann der erste spätere Erwerber zur Nachrüstung verpflichtet sein. Für die Durchführung verbleiben ihm zwei Jahre. Maßgeblich ist der Tag der Grundbucheintragung. Die wirtschaftliche Abwicklung des Kaufvertrags ist ohne Einfluss. Weder Kaufpreiszahlung noch Besitzübergang oder Schlüsselübergabe verändern den Fristbeginn. Nachfolgende Käufer erhalten keine neue Umsetzungsfrist.
Amortisiert sich Dämmung nicht, entfällt die Nachrüstungspflicht für Selbstnutzer
Die Vorschrift des § 35 Absatz 4 GModG ermöglicht eine Befreiung von Dämmmaßnahmen bei selbstgenutzten Gebäuden mit maximal zwei Wohnungen. Sie soll verhindern, dass Eigentümer zu Investitionen verpflichtet werden, die sich wirtschaftlich nicht rechtfertigen lassen. Maßgeblich ist, ob die prognostizierten Einsparungen den Aufwand innerhalb eines angemessenen Zeitraums decken. Die Befreiung muss nicht beantragt werden. Sobald ihre Voraussetzungen bestritten werden, ist der Eigentümer jedoch verpflichtet, die Unwirtschaftlichkeit durch eine sachgerechte und überprüfbare Berechnung nachzuweisen.
Bußgelder drohen bei fehlender Dämmung und fehlerhaften Baumaßnahmen
Das Unterlassen vorgeschriebener Energiemaßnahmen kann ordnungsrechtliche Folgen für Eigentümer haben. Bei einem Verstoß sind Geldbußen von bis zu 50.000 Euro denkbar. Zu den relevanten Mängeln zählen fehlende Deckendämmungen und ungedämmte Heizungsleitungen. Auch Modernisierungen müssen die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Förderrechtliche Konsequenzen entstehen, wenn zugesagte Maßnahmen nicht ordnungsgemäß umgesetzt werden. Vor Vertragsabschluss sollte deshalb ein Fachmann den energetischen Zustand bewerten. Das Ergebnis zeigt Kosten, Pflichten und verfügbare Fördermöglichkeiten übersichtlich auf.
§ 42 GModG schafft technische Flexibilität bei Heizungsmodernisierungen
Nach § 42 GModG darf ein Eigentümer bei einem freiwilligen Heizungstausch aus mehreren Versorgungskonzepten auswählen. Eine Wärmepumpe kann ebenso eingesetzt werden wie eine Biomasseheizung oder ein Anschluss an ein Wärmenetz. Auch eine technisch abgestimmte Kombination ist erlaubt. Damit kann die Planung auf Besonderheiten des Objekts reagieren. Beispielsweise beeinflussen Dämmniveau, Wärmebedarf, Heizflächen, Grundstücksgröße, Stromnetz und die Nähe eines Wärmenetzes, welche Variante wirtschaftlich und betrieblich sinnvoll ist. Eine unabhängige Beratung unterstützt Auswahl.
Quote klimaneutraler Wärme steigt bis 2040 auf sechzig Prozent
Die gestaffelte Quote gilt für jede Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung, die nach dem 29. Juli 2026 neu in einem bestehenden Gebäude installiert wird. Ab 2029 sind mindestens zehn Prozent klimaneutraler Wärme erforderlich. Die Vorgabe steigt 2030 auf fünfzehn Prozent, 2035 auf dreißig Prozent und 2040 auf sechzig Prozent. Bereits vorhandene Heizsysteme sind nicht betroffen. Der Verkauf des Gebäudes führt ebenfalls nicht zur Anwendung der Quote. Ab 2045 gilt Brennstoff-Klimaneutralität verbindlich.
Anlage 7 bestimmt Wärmeschutzanforderungen für veränderte Gebäudebauteile verbindlich
Im Bestand verlangt das GModG keine vollständige energetische Sanierung ohne auslösende Baumaßnahme. Die gesetzlichen Anforderungen gelten nur bei Arbeiten an einzelnen Bauteilen. Relevant sind beispielsweise ein Fensterwechsel, die Dämmung einer Fassade und die Erneuerung eines Daches. Für die veränderte Fläche sind die Höchstwerte aus Anlage 7 maßgebend. An einer Außenwand darf der U Wert maximal 0,24 W/(m²K) betragen. Bleibt die Fläche innerhalb einer Grenze von zehn Prozent der Gesamtfläche, entfällt die Pflicht.
Rechtsverweise in Kaufvertragsentwürfen sollten nach Umbenennung überprüft werden
Die Nummerierung gesetzlicher Vorschriften ist für die Auslegung von Verträgen und Gutachten wesentlich. Durch die Überführung in das GModG wurden mehrere bekannte GEG-Verweise ersetzt: Aus § 47 wurde § 35, aus § 48 § 36 und aus § 51 § 39. Dokumente aus dem Zeitraum vor der Umstellung können daher veraltete Zitierungen enthalten. Eine fachkundige Kontrolle stellt sicher, dass Käufer, Eigentümer und Berater die Anforderungen anhand der maßgeblichen Vorschriften beurteilen.
Im Münchner Immobilienbestand bietet die Reform vor allem für alte Kessel eine erhebliche Erleichterung. Ein Austausch muss nicht mehr allein wegen einer langen Laufzeit erfolgen. Dennoch können Wärmeverluste durch unzureichend gedämmte Decken oder Rohre eine Sanierung erforderlich machen. Käufer kleiner Wohnhäuser müssen zudem untersuchen, ob der Eigentümerwechsel erstmals eine gesetzliche Zweijahresfrist in Gang setzt. Neue fossile Heizsysteme sind mit steigenden Anteilen klimaneutraler Wärme zu planen. Heid Energieberatung München liefert hierfür Entscheidungsgrundlagen.
