Mittwoch, Juni 19

Haus kaufen in Österreich als Deutscher: 7 Stolperfallen, die Sie kennen sollten

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Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihre Ferienwohnung in Salzburg einladen? Jedoch ist der Traum ‚Haus kaufen in Österreich‘ leichter geträumt als umgesetzt. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

In Österreich kaufen Deutsche besonders gerne Häuser

Nirgends sonst kaufen Deutsche so gerne ein Haus oder eine Wohnung wie in Österreich. Die Liebe zu Österreich haben bereits 131.282 Deutsche umgesetzt: ihr Hauptwohnsitz lautet auf Wien. Für 77.122 Deutsche ist Wien der Zweitwohnsitz. Steigende Tendenz. Der Immobilienkauf in Österreich scheint einfach zu sein. Doch leider trügt der Schein. Die Bundesländer kennen leider keine einheitlichen Regelungen. Und diese unterscheiden sich nochmals für land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften, Wohnungen, Baugrundstücke. Was sind grüner Grundverkehr und Baulandgrundverkehr? Und was sollten ein Deutscher vor dem Kauf einer Immobilie beachten?

Wann ist Deutschen der Hauskauf in Österreich möglich?

In Österreich dürfen Deutsche grundsätzlich jederzeit Häuser kaufen. Die Mitgliedschaft von Österreich in der EU eröffnet diese Möglichkeit uneingeschränkt. Diese Freiheit gilt jedoch nicht für landwirtschaftliche Immobilien. Vor dem Immobilienkauf eines Deutschen in Österreich stehen zunächst eine Reihe Fragen. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Dennoch sind es mehr Rechtsfragen, die Kopfzerbrechen bereiten.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

Die Grundlage für den Erwerb eines Hauses in Österreich liefert das österreichische Recht. Dies schließt die Anwendung anderer Rechtsordnungen aus. Der Käufer wird durch das österreichische Recht besonders geschützt. Der Kauf ist erst nach dem Durchlaufen zweier aufeinander folgender Schritte abgeschlossen. Der gutgläubige Erwerb und die Belastungen durch Dritte sind zwei Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

  • Der 1. Schritt: das Verpflichtungsgeschäft (Titel)

    Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Der Eigentumsübergang vom Verkäufer auf den Käufer wird damit jedoch noch nicht bewirkt. Nur die Modalitäten werden hier geregelt. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.

  • Der Eigentumserwerb (Modus)

    Wird der Kauf ins Grundbuch eingetragen, wird damit endgültig der Erwerb des Eigentums vollzogen. Dies wird durch eine grundbuchfähige Urkunde ermöglicht. Auf der Urkunde ist die Unterschrift beider Parteien nötig. Die Unterschriften auf der Urkunde werden von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt. In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag vorgeschrieben. In Österreich kann darauf verzichtet werden.

Der Immobilienerwerb, die Genehmigungen und die Erklärungen

Auf den ersten Blick wirkt das zweistufige Verfahren unkompliziert. Doch der Staat Österreich verlangt zusätzliche Erklärungen vom Deutschen Käufer.

  • Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

    Der Käufer eines Baugrundstücks muss erklären, dass er dieses zeitnah bebauen wird.

  • Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

    Mit der Abgabe der Erklärung bestätigt der Käufer, die Immobilie nicht als Ferienimmobilie zu nutzen.

Erforderliche Genehmigungen für Nicht-Österreicher

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Für diese Genehmigungen und Bescheide gibt es je nach Region verschiedene zuständige Behörden. Auch die Art und Weise, wie diese erlangt werden können, sind unterschiedlich. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Ihr neuer Hauptwohnsitz in Österreich – oder doch eher Freizeitwohnsitz?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. Möchten Sie das Objekt jedoch als Ferienwohnsitz oder generell als Zweitwohnsitz nutzen, wird es schwieriger. Die nebengeordnete Nutzung muss extra zugelassen werden, damit ein Grundbucheintrag des Kaufs erfolgen kann. Wenn alles klappt, wird ein Freizeitwohnsitzbescheid ausgestellt.

Es gibt noch mehr Vorschriften im Baulandgrundverkehr

Österreich ist darauf bedacht, in den bei Nicht-Österreichern populären Regionen die Zunahme von Ferienwohnungen einzudämmen. Dort hat man daher weitere Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (dies betrifft Wohnungen und Baugrundstücke) erlassen. Die Vorschriften erschweren uns Deutschen den Kauf eines Hauses in Österreich als Zweitwohnsitz – obwohl sie nicht gegen EU-Recht verstoßen. Die 70er des letzten Jahrhunderts sind die Geburtsstätte von einigen der Vorschriften.

Die Landesraumordnungsgesetze der neun Bundesländer

Wie die Freizeitwohnsitze geregelt werden, bestimmt jedes Bundesland für sich. So kommt es zu neun bundesländerindividuellen Gesetzen. Gerade die Bundesländer an der österreichisch-deutschen Grenze haben den Kauf von Ferienhäusern begrenzt. Von Deutschen wurden dort in der Vergangenheit bereits sehr viele Immobilien gekauft. Einige Regionen erfreuen sich besonderer Beliebtheit: für den Kauf von Ferienhäusern sind dies Salzburg, Vorarlberg und Tirol. Nichts bremst den Erwerb einer Immobilie schneller als die geplante Nutzung als Freizeitimmobilie. Man sollte sich auf mehrere Jahre einstellen, die nötig sind, die Hindernisse zu überwinden. Man sollte sich nicht über die geltenden Gesetze hinwegsetzen und das gekaufte Haus ohne Genehmigung als Freizeitimmobilie nutzen. Mit der Zwangsversteigerung wird das Abenteuer Hauskauf in Österreich von der Behörde abrupt beendet. Das Prüfen, welche Genehmigungen erforderlich sind, sollte daher ein Deutscher unbedingt dem Hauskauf in Österreich vorausgehen lassen.

Welche Beratung bietet Österreich dem deutschen Investor?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Die Genehmigung weiterer Freizeitwohnsitze obliegt der Gemeinde ebenfalls. Die Grundlage bildet dabei das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes.

Was versteht man unter einem ‚Freizeitwohnsitz‘?

Die exakte Definition fehlt in den meisten Landesraumordnungsgesetzen. Vielfach definiert das Gesetz eher, was kein Hauptwohnsitz ist. Ob es sich bei der Immobilie um einen Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz handelt, offenbart schnell die Frage, wo der Mittelpunkt der Lebensbeziehungen liegt. Eine Überprüfung der Nutzungsart kann seitens der Behörde jederzeit erfolgen. Das ist allerdings leichter gesagt, als getan. Erst eine Anzeige ist vielfach der Auslöser für eine tatsächliche Überprüfung.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Man bleibt flexibel, und die Wohnung kann sporadisch oder auch als Hauptsitz genutzt werden. Zusammenstöße mit dem Gesetze werden auf dem Weg vermieden.

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock - hachri)

Der Trend zum Wohnen außerhalb der Stadt hält in Österreich an. Ein Dorf in Längenfeld im Ötztal in Tirol ist dem Österreicher lieber wie ein Loft in Wien (Foto: AdobeStock – hachri)

Wie entwickeln sich die Preise für österreichische Immobilien im Jahr 2022?

Die Entwicklung der Immobilienpreise in Österreich entnehmen wir vorzugsweise dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Aktuell haben wir dem vierten Quartal 2021 unsere besondere Aufmerksamkeit geschenkt. Der Immobilienmarkt ist von folgenden Trends geprägt:

  • Die Preise für Wohnimmobilien stiegen in nur zwölf Monaten um 12,6%. Noch um dritten Quartal 2021 lag die Steigerung bei 10,4%.
  • Besonders Einfamilienhäuser außerhalb von Wien fanden eine sehr starke Nachfrage. Dies führte zu noch stärkeren Preissteigerungen. Hier liegt der Anstieg bei 15,5%. Damit liegt der Wert etwa die Hälfte über der Steigerung des dritten Quartals 2021 von 10,4%.
  • Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Noch im dritten Quartal 2021 waren nur 11,8% Preissteigerung zu beobachten.
  • Immobilien in Wien selbst verteuerten sich nicht so stark wie Objekte außerhalb von Wien. Außerhalb von Wien lag die Teuerungsrate im dritten und vierten Quartal bei 10,6% bzw. 13,9%. In Wien nur bei 10,2% bzw. 11,3%.
  • Etwas gemäßigter ging es am Neubauwohnungsmarkt zu. Um 9,5% bzw. 10,8% stiegen die Preise im dritten und viertel Quartal außerhalb von Wien. In Wien waren es 9,9% bzw. 10,6%.

Noch immer sind die Kreditzinsen niedrig. Mit Mietrenditen unter 4% sind Immobilien als Geldanlage noch immer sehr attraktiv.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚in Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 4,9 % 3,0 % 4,9 % 5,9 %
2020 7,0 % 6,7 % 13,3 % 6,3 % 6,8 %
2021 11,8 % 10,8 % 8,9 % 11,0 % 10,2 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 9,4 % 13,8 % 9,1 % 8,3 %
Q4/2020 10,0 % 9,4 % 17,2 % 8,9 % 8,3 %
Q1/2021 12,3 % 10,9 % 10,0 % 11,0 % 10,4 %
Q2/2021 11,7 % 10,7 % 9,3 % 10,9 % 10,1 %
Q3/2021 10,4 % 10,2 % 5,0 % 10,7 % 9,9 %
Q4/2021 12,6 % 11,3 % 11,1 % 11,4 % 10,6 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Die Preise außerhalb von Wien zogen deutlich stärker an. Seit Jahren lag dort das Preisniveau unter dem von Wien.

Wohnimmobilienpreisindex Österreich
Preisentwicklung ‚Österreich ohne Wien‘
– Veränderung zum Vorjahr in % –
Zeitraum Österreich gesamt Einfamilien-Häuser Eigentumswohnungen davon neu davon gebraucht
Jahresentwicklung
2019 3,9 % 2,0 % 2,9 % 2,3 % 3,4 %
2020 7,0 % 9,4 % 6,4 % 8,3 % 4,9 %
2021 11,8 % 12,5 % 13,0 % 12,4 % 13,4 %
Quartalsentwicklung
Q3/2020 9,5 % 12,1 % 8,3 % 9,4 % 7,2 %
Q4/2020 10,0 % 11,4 % 10,2 % 13,0 % 7,8 %
Q1/2021 12,3 % 12,9 % 14,7 % 16,7 % 12,9 %
Q2/2021 11,7 % 11,3 % 13,7 % 12,9 % 14,3 %
Q3/2021 10,4 % 10,4 % 10,8 % 9,5 % 11,8 %
Q4/2021 12,6 % 15,5 % 12,9 % 10,8 % 14,5 %
Quelle: OeNB, DataScience Service GmbH „(DSS)“, TU Wien, Prof. Feilmayr

Preistrends in Österreich: das kommt 2022 auf uns zu

Die Nachfrage soll in Österreich stärker wachsen als das Angebot. Dies dürfte erhebliche Preissteigerungen mit sich bringen. Die Inflationsrate wird 2022 über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Die Nachfrage ist besonders groß bei Baugrundstücken, Gebäude in Einzellagen, Einfamilienhäuser und Wochenendhäuser. Ein klarer Trend ist erkennbar: Die Käufer suchen Immobilien außerhalb der Stadt.

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock - Travellaggio)

Der Österreicher nutzt gerne Immobilienportale, um seine Traumimmobilie zu finden. (Foto: AdobeStock – Travellaggio)

Das sind die 10 beliebtesten Immo-Portale in Österreich

  • Der Standard

    Neue und lukrative Angebot verpasst man nicht mehr, denn derStandard.at hat einen Suchagenten eingerichtet, der neue passende Angebote mitteilt. Von Checklisten bis zu Tipps und speziellen Diensten unterstützt derStandard.at die Immobiliensuchenden.

    Im Web: immobilien.derstandard.at

  • Alle-gemeinsam.at

    Alle-gemeinsam.at hat sich als unabhängige Immobilienplattform etabliert. Sie adressiert sich an Privatpersonen wie auch an Makler und Bauträger. Vor allem private Besitzer von Immobilien nutzen Alle-gemeinsam.at gerne. Sie können ihre Immobilien kostenfrei inserieren.

    Im Web: www.alle-gemeinsam.at

  • Immobilienscout24.at

    Immobilienscout24.at bietet zu den aktuellen Immobilienangeboten auch Ratgeber. Viele Themen zu Grundstückskauf, Hausbau, Genehmigungen und anderen Themen finden sich darunter.

    Im Web: www.immobilienscout24.at

  • Mietguru.at

    Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

    Im Web: www.mietguru.at

  • Wohnnet.at

    Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Eine schicke Eigentumswohnung in Krems oder Klagenfurt sind hier ebenso zu finden wie das Ferienhaus in Kärnten.

    Im Web: www.wohnnet.at

  • FindMyHome.at

    Nutzer helfen anderen Nutzern, indem sie Anbieter auf FindMyHome.at bewerten. So erhält man das Gefühl von Sicherheit. Die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ durch FindMyHome.at hebt Anbieter mit besonders guten Bewertungen hervor. Das Portal gibt es seit 2001.

    Im Web: www.findmyhome.at

  • Flatbee.at

    Provisionsfreie Immobilienangebote sind natürlich besonders interessant. Darauf hat sich Flatbee.at spezialisiert. Flatbee.at bietet den Vergleich der recherchierten Immobilien und damit mehr Transparenz. Das Preisbarometer gibt einen Markteinblick.

    Im Web: www.flatbee.at

  • Willhaben.at

    Wer rund um den Erwerb der Traumimmobilie Dienstleister wie Makler, Bauträger oder Hersteller sucht, findet auf Willhaben.at ein umfangreiches Anbieterverzeichnis. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

    Im Web: www.willhaben.at

  • Immosuchmaschine.at

    Die Plattform Immosuchmaschine.at bietet den Nutzern umfangreiche Möglichkeiten, das Angebot zu filtern. So können Immobilien gezielt nach Bundesland oder Region ausgewählt werden. Wer eine Traumimmobilie in Kärnten oder Wien oder Vorarlberg sucht, der kommt hier schnell zum Ziel.

    Im Web: www.immosuchmaschine.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Jeder Deutsche darf in Österreich eine Immobilie erwerben. Über die EU-Mitgliedschaft Österreich ist dies gesichert. Landwirtschaftliche Immobilien in Österreich können jedoch nicht erworben werden.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Der Hauskauf in Österreich wird nach österreichischem Recht vollzogen. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Zuerst schließt der Käufer mit dem Verkäufer den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft (Titel). Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dies wird als Eigentumserwerb oder auch Modus bezeichnet.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Um etwa ein Drittel sind die Preise für Einfamilienhäuser in der Alpenregion zuletzt gestiegen. 2018 lag der durchschnittliche Preis bei rund 241.000 Euro. Fünf Jahre nach hinten geblickt, ist der Preis um 30,6 % Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr sind es 7 % mehr.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Österreich ist EU-Mitgliedsland und lässt die Option zu. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

25.851 Euro, das ist der Quadratmeterpreis für eine Wohnung ab 130 qm im inneren Stadtbezirk von Wien. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung In Klagenfurt dagegen liegen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Durchschnittsmiete für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Wien beträgt nach dem Marktforschungsinstituts GfK ca. 12.300 Euro pro Jahr. Etwa 14.800 Euro beträgt die Jahresmiete in München. Dies spiegelt auch die höhere Kaufkraft der Münchner. Aus diesem Grund geben Wiener wie Münchner ca. 55 % Ihres Jahresnetto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

In Österreich muss man mit bis zu 25.851 Euro pro Quadratmeter für Immobilien rechnen. Dies ist der Preis für eine Wohnung ab 130 qm in Wien, Innere Stadt. In anderen Bezirken beträgt der Quadratmeterpreis weniger. Der Preis für eine 50-Quadratmeter-Wohnung im 22. Bezirk von Wien (Donaustadt) beträgt 6.629 Euro/qm.

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