Im April 2023 veröffentlichte die Dr. Klein Privatkunden AG den Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB), der eine gründliche Datenanalyse der aktuellen Baufinanzierungstrends in Deutschland bietet. Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Unternehmens, präsentiert in diesem Bericht eine umfassende Bewertung verschiedener Faktoren wie Nachfrage, Zinsen und regionalen Unterschieden, um ein umfassendes Bild der aktuellen Situation auf dem Baufinanzierungsmarkt zu zeichnen.
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Baufinanzierung in Deutschland: Dr. Klein Trendindikator zeigt aktuelle Trends und Veränderungen
Trotz des gegenwärtig vergleichsweise niedrigen Zinsniveaus im historischen Vergleich sind die Kosten für eine Immobilienfinanzierung höher als in den vergangenen Jahren. Diese Situation führt dazu, dass der maximal mögliche Kreditrahmen kleiner wird und potenzielle Käufer nach günstigeren Immobilien suchen müssen, da die Ära der extrem niedrigen Zinsen vorbei ist. Im April diesen Jahres erreichte die durchschnittliche Darlehenshöhe für Baukredite mit 271.000 Euro den niedrigsten Wert seit etwa drei Jahren. Ende 2021 konnten Käufer und Bauherren noch knapp 50.000 Euro mehr für ihre Immobilie aufnehmen, sodass die durchschnittliche Darlehenshöhe damals bei 319.000 Euro lag.
Mehr finanzieller Spielraum: Monatliche Raten sinken leicht
Mit steigenden Finanzierungszinsen steigen auch die monatlichen Raten für Kredite. Für eine Finanzierung von 300.000 Euro mit einer Zinsbindung von 10 Jahren, einer Tilgung von 2 Prozent und einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent liegt die derzeitige Standardrate bei rund 1.500 Euro. Im April sind die Zinsen im Vergleich zum Vormonat leicht gesunken, was zu einer geringfügigen Reduzierung der monatlichen Kreditrate auf 1.495 Euro geführt hat. Trotzdem bleibt das aktuelle Niveau deutlich höher als Ende 2020 und Anfang 2021. Es wird empfohlen, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als ein Drittel des Nettohaushaltseinkommens ausmachen sollte, wobei individuelle Rahmenbedingungen hierbei eine Rolle spielen können.
Höherer Beleihungsauslauf bietet Chancen für Immobilieneigentümer
Im April gab es eine leichte Steigerung des durchschnittlichen Beleihungsauslaufs. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den Prozentsatz des Darlehens im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie, der derzeit bei 83,07 Prozent liegt. Dabei ist zu beachten, dass der Beleihungswert nicht zwangsläufig dem Kaufpreis entspricht, da Banken oft noch einen Sicherheitsabschlag berücksichtigen. Ein niedriger Beleihungsauslauf, also ein geringer fremdfinanzierter Anteil, hat positive Auswirkungen auf den individuellen Zinssatz, da dadurch das Finanzierungsrisiko für die Bank verringert wird. Neben eigenem Kapital können auch KfW-Darlehen oder Programme von Landesbanken, die nachrangig im Grundbuch eingetragen werden, den Beleihungsauslauf senken. Einige Banken betrachten diese nachrangigen Darlehen als Ersatz für Eigenkapital und bieten daher günstigere Konditionen für die Hauptfinanzierung an.
Tilgungshöhe im Sinkflug: Kaum über 2 Prozent hinaus
Derzeit kommt es auf dem Immobilienmarkt zu einer Konstellation, in der der Wunsch nach den eigenen vier Wänden mit den aktuellen Marktbedingungen in Einklang gebracht wird. In den vergangenen Monaten waren potenzielle Käufer aufgrund der gestiegenen Bauzinsen und der anhaltenden Inflation eher zögerlich. Dieser Trend hat dazu geführt, dass das Angebot auf dem Markt größer geworden ist, da Verkäufer vermehrt bereit sind, über den Preis zu verhandeln. Somit eröffnen sich für Käufer Möglichkeiten, von den Verhandlungen zu profitieren und potenziell attraktive Immobilien zu erwerben. Um die monatliche Rate im Rahmen einer Baufinanzierung erschwinglich zu gestalten, setzen viele Darlehensnehmer auf eine niedrige Tilgungsrate von 1,89 Prozent, die im April unverändert geblieben ist. Interessanterweise liegt die anfängliche Tilgungsrate nun bereits seit einem halben Jahr unter 2 Prozent.
Zinsbindung sinkt: Auswirkungen auf Immobilienmarkt und Baufinanzierung
Im April weisen Darlehensnehmer im Vergleich zum Vormonat März eine geringere durchschnittliche Zinsbindung auf. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt jetzt zwölf Jahre und vier Monate, was acht Monate kürzer ist. Eine kürzere Zinsbindung ermöglicht oft niedrigere Zinssätze, und obwohl dies nach wie vor der Fall ist, zeigt die durchschnittliche Zinsbindung, dass Immobilienkäufer nach wie vor Wert auf Sicherheit und eine angemessene Tilgungszeit für ihr Darlehen legen. Zusätzlich gewinnen sie Flexibilität, da sie das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen können, wenn zu diesem Zeitpunkt das Zinsniveau günstiger ist.
Kreditwahl der Verbraucher: KfW-Darlehen vor Forward-Darlehen
Die Nachfrage nach Forward-Darlehen sinkt im April erneut und liegt bei 3,03 Prozent, was den dritten aufeinanderfolgenden Monat mit rückläufigen Werten darstellt. Anschlussfinanzierer können durch den Abschluss eines Forward-Darlehens mit einem Zinsaufschlag die aktuellen Konditionen für bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus festlegen und somit eine Art Wette gegen die zukünftige Zinsentwicklung eingehen. Diese Option erweist sich insbesondere für Eigentümer, die eine hohe Sicherheitsorientierung haben, als vorteilhaft, da sie dadurch bereits jetzt die monatlichen Raten für die Zukunft festlegen können. Bei einer erwarteten Stagnation der Zinsen und dem Fehlen größerer Zinssteigerungen warten Kreditnehmer tendenziell ab und behalten den Markt für ihre Anschlussfinanzierung genau im Blick.
Die Nachfrage nach den Förderprogrammen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist im Vergleich zu den Vormonaten wieder gestiegen. Mit einem aktuellen Anteil von 6,18 Prozent am Gesamtvolumen erreicht er erstmals seit knapp zwei Jahren wieder einen Wert über 6 Prozent.
Baufinanzierung im Blick: DTB zeigt aktuelle Entwicklungen
Der DTB fungiert als umfassender Indikator für die monatliche Entwicklung wichtiger Parameter im Bereich der Baufinanzierung. Dabei werden nicht nur die Darlehenshöhe, der Tilgungssatz und der Beleihungsauslauf erfasst, sondern auch die Verteilung der verschiedenen Darlehensarten analysiert. Ein zentrales Merkmal des DTB ist die Standardrate, die den monatlichen Betrag angibt, den ein durchschnittliches Darlehen in Höhe von 300.000 EUR kostet. Im Gegensatz zu durchschnittlichen Zinssätzen ermöglicht die Standardrate dem Privatkunden einen besseren Vergleich der tatsächlichen Kosten einer Immobilienfinanzierung. Die Daten für den DTB werden monatlich aus der EUROPACE-Plattform bezogen, dem einzigen unabhängigen Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Der DTB basiert auf einer umfangreichen Datenbasis von etwa 35.000 Transaktionen pro Monat mit einem Gesamtvolumen von knapp 8 Mrd. Euro.
