Wer sich dafür entschieden hat, aufs Land zu ziehen, will vielleicht den so oft angepriesenen Schnäppchen-Bauernhof kaufen. Aber ist die Immobilie wirklich noch etwas wert und was muss beim Sanieren beachtet werden?
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Schnäppchen-Bauernhof kaufen: Zuerst die Finanzierung klären
Auf den ersten Blick klickt die Anzeige verlockend: „Schnäppchen-Bauernhof kaufen und in die ländliche Idylle ziehen!“ Dass aus dieser Idylle rasch ein Albtraum werden kann, wird häufig nicht bedacht.
Die Immobilie wird Hals über Kopf gekauft, der Kaufpreis per Kredit bezahlt. Und dann? Wie soll es nach dem Kaufen weitergehen? Oftmals verschlingt nämlich die Sanierung genauso viel Geld wie das Erwerben selbst. Der Kaufpreis ist meist günstig, weil die betreffende Immobilie nicht mehr viel wert ist.
Bezahlt wird vor allem der Grund und Boden, auf dem das vermeintliche Schnäppchen steht. Doch wer einen Bauernhof erwerben möchte, muss auch an die Folgekosten denken!
Sanierung und Renovierung: die Kosten wollen gut geplant sein
Nicht selten wird mit dem Kredit, der für das Kaufen des Bauernhofs aufgenommen wurde, der persönliche Kreditrahmen ausgeschöpft. Doch die nachfolgend nötige Sanierung kann Unmengen an Geld verschlingen! Teilweise sind die Summen so hoch, dass ein Abriss scheinbar rentabler gewesen wäre als die Sanierung.
Schlecht aber, wenn der Denkmalschutz hinter dem Gebäude steht und die aufwendige Sanierung noch teurer werden lässt. Kann der Kredit nicht mehr aufgestockt werden und sind auch die persönlichen Rücklagen aufgebracht, kann ein Sofortkredit ohne Schufa die Rettung sein. So lässt sich ein Schnäppchen-Bauernhof kaufen und dennoch genügend Geld für die Sanierung übrig behalten!
Es ist nicht damit getan, den Schnäppchen-Bauernhof kaufen zu können und danach über die Sanierung nachzudenken. ( Foto: Shutterstock- Eric Buermeyer )
Wichtige Checklisten: Bauernhof kaufen und Förderung in Anspruch nehmen
Es ist nicht damit getan, den Schnäppchen-Bauernhof kaufen zu können und danach über die Sanierung nachzudenken. Viel wichtiger ist, dass schon vor dem Kauf alles bedacht wird! Die ländliche Idylle kann sich schon bald als absolute Einsamkeit herausstellen, weil vielleicht auch deswegen, weil die Dorfbewohner nur schwer fremde Leute akzeptieren.
Diese althergebrachte Mär ist nämlich keine solche, sondern in vielen Orten durchaus eine aktuelle Hürde für neu Hinzugezogene. Die folgenden Checklisten sollen dabei helfen, den Bauernhof überlegt zu kaufen und zumindest die finanzielle Seite vorher gut durchdacht zu haben.
Schnäppchen-Bauernhof kaufen: Immobilie nach reiflicher Überlegung erwerben
Wer den Schnäppchen-Bauernhof kaufen möchte, sollte sich dessen bewusst sein, dass hier eine Bindung für lange Zeit eingegangen wird. Es ist wichtig, das weitere Leben zumindest grob zu planen: Sollen Kinder mit einziehen, gibt es für sie Kindergarten und Schulen in erreichbarer Nähe?
Oder Überlegungen zur eigenen Person:
- Wo kann ich arbeiten?
- Wo gibt es Ärzte und medizinische Einrichtungen?
- Was ist, wenn ich einmal alt werde?
Eine Checkliste hilft dabei, nichts zu vergessen. Wichtig zu bedenken: Was im Fernsehen immer so schön aussieht, ist in Wirklichkeit harte Arbeit. Wer also bei einem Bauernhof an Feldarbeit und das lustige Landleben mit Tieren denkt, sollte auch berücksichtigen, dass die selbst auferlegte Arbeit auch im Winter auf den Grundstücksbesitzer wartet, dass die Tiere im Urlaub versorgt werden sollen und es im schlimmsten Fall einen solchen nicht mehr geben wird.
Soll die Immobilie wirklich als Bauernhof im herkömmlichen Sinne und nicht nur als ländliches Wohndomizil genutzt werden, sind zudem einige landwirtschaftliche Fachkenntnisse nötig.
Was im Fernsehen immer so schön aussieht, ist in Wirklichkeit harte Arbeit. ( Foto: Shutterstock- michaeljung )
Checkliste „Bauernhof kaufen“
Die folgende Checkliste hilft bei den Vorüberlegungen vor dem Kaufen der Immobilie:
- landwirtschaftliche Vorkenntnisse vorhanden
- gut ausgebaute Infrastruktur vor Ort (Arzt, Schulen, Behörden, Einkaufsmöglichkeiten etc.)
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel gegeben
- Finanzierung auch der Folgekosten geklärt
- Höhe der Grundstückssteuern bedenken
- Kosten für die Sanierung bedenken (auch Anschluss an neue Versorgungsleitungen)
- eventueller Denkmalschutz?
- Finanzierung geklärt
- keine Ansprüche Dritter (siehe Grundbuch)
- zukünftigen Bebauungsplan des Ortes oder der Straße bedenken
- nette Nachbarn?
- Grundstück groß genug für eigene Nutzungspläne
- Grundstück für Tierhaltung freigegeben
- Können evtl. Flächen hinzugepachtet werden?
- Grundstücksgrenzen geklärt?
- Haus mit genügend Wohnfläche? Erweiterbarkeit gegeben?
- Bausubstanz in Ordnung
- Versorgung mit Strom, Wasser, Gas gegeben
- Abwasserentsorgung?
Die vorgenannten Punkte müssen allesamt bedacht werden, ehe es an das Erwerben der auf den ersten Blick perfekten Immobilie geht! Wer keine ausreichenden Fachkenntnisse mitbringt, sollte auf einen Gutachter setzen, der die Bausubstanz von Haupt- und Nebengebäude beurteilt.
Wichtig:
Soll das Bauernhof-Schnäppchen im Ausland liegen, sind die dortigen Gesetzmäßigkeiten zum Immobilienkauf zu bedenken. Hier gilt generell: Vorsicht beim Bauernhauskauf! Oft lauert die Tücke im Detail und das geltende Recht ist ein völlig anderes als das in Deutschland. Ein Beispiel:
In Frankreich gehört unbedingt die Frist bis zur Gültigkeit eines privaten Vorvertrags auf die Checkliste! Diese beträgt nämlich nur sieben Tage, und wenn sie verstrichen ist, gilt der Kauf als getätigt und die Immobilie wechselt den Besitzer. Der spätere Termin beim Notar bekräftigt nur noch einmal die Gültigkeit des Vorvertrags.
Wer also bei einem Bauernhof an Feldarbeit und das lustige Landleben mit Tieren denkt, sollte auch berücksichtigen, dass die selbst auferlegte Arbeit auch im Winter auf den Grundstücksbesitzer wartet, dass die Tiere im Urlaub versorgt werden sollen und es im schlimmsten Fall einen solchen nicht mehr geben wird. ( Foto: Shutterstock-_Iakov Filimonov )
Bauernhof kaufen und sanieren: Checkliste für Neu-Bauernhofbesitzer ( Video)
Natürlich macht ein gewisses altes Flair ein Bauernhaus erst so besonders. Es wirkt geheimnisvoll und wie aus einer anderen Zeit. Leider zeigt sich das auch, wenn es an die Feststellung der Sanierungsbedürftigkeit geht. Wer alte Bauernhöfe sanieren möchte, muss dann nicht nur Freude am Projekt und eine große Einsatzbereitschaft mitbringen, sondern auch genügend Geld.
Das gilt nicht zuletzt, wenn der Denkmalschutz seine Hände über der Immobilie hat und den alten Bauernhof originalgetreu erhalten möchte. Allerdings heißt das nicht, dass es wirklich wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt werden muss, denn Dämmungen und andere Sanierungsmaßnahmen sind durchaus erlaubt. Außerdem ist ein Umbau erst dann nicht mehr möglich, wenn der Bauernhof wirklich als Kulturgut eingetragen worden ist.
Wichtig zu bedenken ist auch, dass bei einem alten Bauernhof im Laufe der Jahre immer wieder Sanierungsmaßnahmen nötig werden. Daher bitte vorher überlegen: Lohnt sich das Sanieren überhaupt noch und will ich in Kauf nehmen, dass ich lange Zeit in einem Haus ohne Rundum-Wohnkomfort leben werde?
Video: Startup Bauernhof: Neueinsteiger in der Landwirtschaft | Unser Land | BR Fernsehen
Die folgende Checkliste zeigt Dinge auf, die beim Sanieren wichtig sind:
Checkliste „Sanierung eines Bauernhofs“
- Dämmung: Dach, Wände und Fassade
- Austausch der Heizungsanlage bzw. Neuinstallation
- Austausch alter Leitungen
- Verlegen neuer Anschlüsse
- Neuinstallation TV und Internet
- Austausch oder Aufarbeitung Fußböden
- Austausch Fenster und Türen
- Neudeckung Dach
- Sanierung Schornstein
- Sanierung Nebengebäude
Ob sich die Sanierung des Bauernhofs wirklich lohnt, kann nur ein Gutachter beurteilen. Bei sehr alten Höfen, die noch im Originalzustand sind, sind Sanierungen sehr aufwendig und teuer, da sie den gleichen Umfang wie ein Neubau haben, jedoch die Gegebenheiten vor Ort berücksichtigen müssen.
Förderungen für die Sanierung nach dem Kaufen: Checkliste für Kredite und Zuschüsse ( Video)
Angesichts dessen, dass die Sanierung nach dem Erwerben der Immobilie derart teuer ist, ist die Fragen nach einer möglichen Förderung für die Sanierung verständlich.
Die folgende Checkliste zeigt die Angebote der KfW auf:
- Kaufen einer bestehenden Immobilie (Programm 124)
Förderkredit bis 100.000 Euro, für die Eigennutzung der Immobilie, kombinierbar mit anderen KfW-Produkten - Baukindergeld (Programm 424)
12.000 Euro Zuschuss pro Kind für max. zehn Jahre, für die Eigennutzung - Energieeffizient Sanieren und Erneuerbare Energien nutzen (Programm 151, 152)
Kredit für die komplette Sanierung oder für die Durchführung einzelner Maßnahmen zur Energiesanierung, bis 120.000 Euro für Effizienzhaus, bis 50.000 Euro für Einzelmaßnahmen, bis 48.000 Euro Tilgungszuschuss - Energieeffizient Sanieren (Programm 430)
Zuschuss zu Sanierungsmaßnahmen, bis 48.000 Euro - Energieeffizient Bauen und Sanieren, Zuschuss Baubegleitung (Programm 431)
Zuschuss bis 4.000 Euro, max. 50 Prozent der Kosten für einen Energieexperten, nur zusammen mit Programm 151, 152 430 oder 153 nutzbar - Energieeffizient Sanieren (Programm 167)
Förderkredit bis 50.000 Euro - Erneuerbare Energien (Programm 270)
für Einbau von Photovoltaik, Anlagen zur Nutzung von Wasser, Wind oder Biogas - Energieeffizient Bauen und Sanieren (Programm 433)
Zuschuss bis 28.200 Euro pro Brennstoffzelle, auch für Nichtwohngebäude nutzbar
Das LEADER-Programm der Länder ist nur dann nutzbar, wenn der Bauernhof nicht rein zum Wohnen genutzt werden soll, sondern wenn sich hier ein Mehrwert für die Allgemeinheit nach der Sanierung ergibt.
Neben den genannten Förderprogrammen der KfW kommt auch die BAFA in Betracht, sie fördert unter anderem den Einbau von Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien.
Video: Die Anpacker aus Tirschenreuth: Alter Hof – neues Projekt | Zwischen Spessart und Karwendel | BR
Checkliste für den geerbten Bauernhof: Rechtliche Fragen rechtzeitig klären
Nicht wenige Grundstücksbesitzer sind an den Bauernhof durch Erbschaft gelangt und mussten ihn nicht kaufen. Ob die Erbschaft nun günstiger war, sei einmal dahingestellt, denn was viele nicht wissen: Auch Verbindlichkeiten werden mit geerbt!
Das heißt, dass eventuelle Schulden, die auf dem Hof lasten, ebenfalls mit übernommen werden müssen. Außerdem ist es in Fällen, in denen ganze Erbengemeinschaften ein Wörtchen mitreden wollen, nicht einfach, alles juristisch sicher zu klären.
Wichtig zu wissen:
Es gibt eine Höfeordnung, die berücksichtigt werden muss, sofern sie in der betreffenden Region noch existiert. Sonderregelungen aus der Landwirtschaft müssen dabei bedacht werden und können das Erben (und auch das Kaufen) eines Bauernhofs zum Problem werden lassen.
Die Höfeordnung war eigentlich eine gute Sache, sollte sie doch dafür sorgen, dass im Falle des Todes des Hofeigentümers die Erbfolge sicher geklärt war und dass der Hof nicht auseinandergerissen werden musste. Immerhin beanspruchten meist viele Erben den Hof und die zugehörigen Ländereien.
Normalerweise unterliegt der Hof des Erblassers dem normalen Erbrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Danach wird der Hof Eigentum der Erbengemeinschaft und muss unter den Miterben aufgeteilt werden. Wer sein Erbe nicht antreten will, kann sich auszahlen lassen.
Damit nun aber der Hof als Ganzes erhalten bleibt, kann ein Sondererbrecht bestehen. Nach diesem hat nur der Anerbe den juristischen Anspruch auf den Hof, dieser Anerbe war in früheren Zeiten meist der jüngste Spross der Familie.
Bei sehr alten Höfen, die noch im Originalzustand sind, sind Sanierungen sehr aufwendig und teuer, da sie den gleichen Umfang wie ein Neubau haben, jedoch die Gegebenheiten vor Ort berücksichtigen müssen. ( Foto: Shutterstock-digitalienspb)
In den Bundesländern:
- Nordrhein-Westfalen,
- Hamburg,
- Niedersachsen und
- Schleswig-Holstein
ist die Höfeordnung auch heute noch anzuwenden. Dennoch kann es teilweise einfacher sein, den Hof zu kaufen!
Die folgende Checkliste soll beim Erben eines Bauernhofs helfen, um nicht in eventuell teure Fallen zu tappen:
Checkliste „Bauernhof erben und vererben“
- Gilt das normale Erbrecht?
- Gilt die Höfeordnung (Landesrecht beachten!)?
- Gibt es eine Erbengemeinschaft?
- Aus wie vielen Personen besteht die Erbengemeinschaft?
- Möchte jeder sein Erbe antreten?
- Müssen einzelne Erben ausgezahlt werden?
- Liegen Verbindlichkeiten oder Rechte Dritter auf dem Hof?
- Was umfasst das Erbe überhaupt?
- Sind zum Beispiel Flächen nur gepachtet oder gehören sie zum Hof dazu?
Nicht wenige Erben sind von der Fülle an Vorgaben bezüglich eines Erbes überfordert und entschließen sich am Ende doch, einen anderen Hof zu kaufen und sich das Erbe auszahlen zu lassen. Möglich ist es auch, das Erbe völlig auszuschlagen, was bei Immobilien jedoch meistens nicht anzuraten ist, sofern keine hohen Schulden auf ihnen lasten.
